“蹲在銀行門口看了一下，現(xiàn)在銀行提前還貸款的人比做貸款的人多。”5月20日下午，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在朋友圈寫下自己的觀察，配圖是北京金融街某家銀行的網(wǎng)點。
當(dāng)天也是央行每月公布貸款市場報價利率(LPR)的日子。這一次，與房貸利率掛鉤的5年期LPR近5年來第一次單獨下調(diào)，幅度為15個基點，被市場解讀為“規(guī)模最大的一次降息”。而僅5天之前，央行將首套住房商貸利率下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率減20個基點。
與接二連三的房貸利好政策形成反差，社交平臺上的年輕人卻在認(rèn)真研究起要不要提前還房貸的問題。投資收益跑不贏房貸利息、經(jīng)濟(jì)下行怕裁員斷供、這幾年新批的房貸利率太高無法接受等因素，成為他們決策的重要參考。
“我算過了，現(xiàn)在提前還掉一半貸款，利息總額能省近90萬元。”重慶市民曾淵(化名)告訴作者，他決定在力所能及的范圍內(nèi)，提前還房貸。
房貸下降0.15%，月供減少近百元
一周之內(nèi)，央行接連放出兩個大招。
先是5月15日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。據(jù)上海證券報5月18日報道，濟(jì)南、天津、鄭州、青島、蘇州等地的多家銀行已按照通知要求，將首套房貸利率調(diào)降至4.4%。
如果上述政策僅針對新增房貸，并不惠及存量的話，5月20日的LPR調(diào)整則是給全市場發(fā)了一份“大禮包”：5年期LPR由4.6%下調(diào)15個基點至4.45%，這也意味著，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達(dá)首套房4.25%，二套房5.05%。
“對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。”張大偉評價稱。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究院的測算，以貸款100萬、期限30年計算的，房貸利率由4.6%下降至4.45%，月供減少89.25元，累計可節(jié)省3.2萬元利息。
上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛對作者表示，5年期LPR此次下降15個基點并不意外，過去幾年以來，一年期LPR的調(diào)整次數(shù)和調(diào)整幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于和大于五年期，所以造成了長端和短端利率調(diào)整不同步的情況。實際上，這次調(diào)完之后，5年期的LPR下行幅度和之前一年期LPR的下行幅度大體相當(dāng)，并未超調(diào)。
在他看來，近期一系列調(diào)控房貸政策的主要目的，還是為了促進(jìn)中長期貸款，而中長期貸款中按揭貸款又占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎?。目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的概率比較小，更多的是需要去適度的促進(jìn)、滿足按揭貸款的合理需求，從而形成“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長效機(jī)制。
“站在高崗上”的業(yè)主們
盡管房貸利率有明顯下行的趨勢，但對于前幾年購房的人而言，由于正好撞在樓市調(diào)控的“槍口”上，其房貸利率依然很高。以北京為例，目前首套房貸利率為LPR上浮55個基點后的5.15%，即便此次五年期LPR下調(diào)15個基點，對于絕大部分人而言，也需要等明年1月1日起方才生效。
2021年7月，曾淵在重慶購置了一套總價230萬元的住宅，貸款160萬元，還款周期為30年。當(dāng)時正值重慶樓市火熱，調(diào)控政策趨嚴(yán)，重慶首套房貸利率為基準(zhǔn)利率加120個基點，曾淵的按揭貸款利率高達(dá)5.85%。
但此后，隨著重慶樓市成交逐漸轉(zhuǎn)淡，房貸利率開始松動。一年不到的時間，重慶首套房貸利率從5.85%下降至如今的4.25%，令曾淵懊悔不已。假如按等額本息的方式還完貸款，他去年買房的還款利息，要比現(xiàn)在買房多出56.5萬元。
曾淵還對作者表示，考慮到此前的月供近1萬元，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、就業(yè)不樂觀的情況下，也想通過提前還貸降低月供壓力。
與此同時，在武漢某樓盤業(yè)主群里，業(yè)主們正在熱烈討論如何通過轉(zhuǎn)貸等方式來降低房貸利率，或者干脆提前還貸。有業(yè)主對作者表示，自己是去年在該樓盤購入的第二套住房，房貸利率為5.93%，“這利率看得我實在難受”。
據(jù)極目新聞5月21日報道，針對武漢市購房貸款利率，漢口銀行已按照首套4.45%+35BP=4.8%，二套4.45%+60BP=5.05%執(zhí)行。對比2018年，彼時武漢市場房貸利率在全國一騎絕塵，一度曾達(dá)到首套6.35%的全國最高水平。
于是，買“貴”了的房貸用戶動了提前還貸的念頭。
投資收益跑不贏房貸
提前還貸到底值不值?
這個話題在社交平臺上飽受爭議，不支持提前還貸的人，認(rèn)為房貸是普通人這輩子能借到的利率最低、金額最大的一筆錢，是對抗通貨膨脹最好的工具。
事實上，由于每個人的貸款利率、經(jīng)濟(jì)狀況、投資能力都不一樣，這個問題并沒有絕對的標(biāo)準(zhǔn)答案。但一個簡單的共識是，購房者的投資收益率能否超過房貸利率，可以作為評價標(biāo)準(zhǔn)之一。
時間拉長到2015年前后，彼時買P2P理財動輒10%以上的收益率，隱性剛兌的信托產(chǎn)品也在7%-8%，銀行理財收益率普遍在5%以上，甚至連余額寶這樣靈活的貨基類產(chǎn)品，收益率也在4%左右。另一邊，正處于上升期的樓市里，房貸利率打7折比比皆是，很少有人會去考慮提前還房貸，畢竟手里的閑置資金還不如買二套、三套房子來作為投資。
如今斗轉(zhuǎn)星移，在經(jīng)歷了金融去杠桿、利率中樞下行、樓市調(diào)控等一系列政策之下，普通人的投資收益能跑贏房貸利率已經(jīng)成為奢望。
“我周圍的朋友都在提前還款，我也在提前還貸。”張大偉對作者說道。在他看來，以前拿著錢能有更高的收益，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)錢很難有收益了，如果連5個點的收益都保證不了，有余錢當(dāng)然要提前還貸。
曾淵也告訴作者，考慮提前還貸，一方面是自己購房時的房貸利率的確處于高點，不劃算，有心理落差;另外很重要的一點是，現(xiàn)在市場上好的投資理財渠道更加稀少，年化收益4%以上的理財產(chǎn)品更是難覓，還不如在力所能及的范圍內(nèi)提前還款。
北京上班族蕭琦(化名)2017年貸款150萬買下了首套房，當(dāng)時趕上了最后一波房貸利率85折的優(yōu)惠，因此她的房貸利率是4.165%。前幾年無論是大額存單還是銀行理財，收益率都能輕松超過房貸利率。但從去年開始，蕭琦發(fā)現(xiàn)大額存單的利率一直在下降，銀行理財收益甚至一度出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，跑贏房貸利率已經(jīng)變成一件非常吃力的事情。
根據(jù)中國理財網(wǎng)每年發(fā)布的《中國銀行業(yè)理財市場年度報告》，2020-2021年，新發(fā)行的理財產(chǎn)品的加權(quán)平均年化收益率分別為3.93%、3.55%，同比下降23個基點、34個基點。
而自今年2月以來，銀行理財還經(jīng)歷了全面凈值化以來的最大波動，不少銀行理財產(chǎn)品出現(xiàn)虧損。據(jù)作者此前根據(jù)Wind數(shù)據(jù)梳理，截至3月21日，存續(xù)期的28750只理財產(chǎn)品中，“破凈”(即凈值跌破1)的產(chǎn)品達(dá)到2361只，破凈占比為8.21%。
一些被股市、基金傷透了心的投資者，也逐漸在成為提前還貸的主力。
曾淵告訴作者，自己2019年和2020年基金收益水平在20%-30%，到了2021年只有不到2%，而今年以來，基金整體收益浮虧超20%。“熱門的張坤、葛蘭我都有買。”資料顯示，張坤的易方達(dá)藍(lán)籌精選和葛蘭的中歐醫(yī)療精選近一年收益分別為-28%和-37%。
作者據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2021年2月之前，市場中有1851只基金近一年收益超50%。而步入2022年，在統(tǒng)計的4049只股票及偏股型基金中，有3847只基金虧損，占比達(dá)95%，更有1592只基金今年以來虧損幅度超過20%，占比達(dá)39.31%。
用經(jīng)營貸置換房貸?
“今年4-5月份來提前還款的客戶多了不少。”某華南地區(qū)城商行個貸客戶經(jīng)理張蒙(化名)告訴作者。
據(jù)他介紹，近兩個月提前還款的客戶大多是還清房貸后，再將房產(chǎn)抵押辦理經(jīng)營貸。“貸款金額比房貸要多得多，利率也比房貸低得多，現(xiàn)在經(jīng)營貸利率普遍是3.85%。”
這一利率水平，比首套房貸利率下限還低。據(jù)作者測算，假設(shè)一客戶貸款150萬元30年，通過經(jīng)營貸置換房貸，總還款金額可以節(jié)省12.5萬元。
蕭琦也發(fā)現(xiàn)，不止經(jīng)營貸，現(xiàn)在連消費貸的利率也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房貸。她去年向某銀行申請的一筆30萬額度、先息后本的消費貸，年化利率是4.32%。今年到期續(xù)貸的時候，銀行主動將利率降為3.98%。
最近她又收到了該行一張額度20萬元的分期信用卡，單期費率在0.15%。該行信用卡部門的員工告訴她，因為經(jīng)濟(jì)形勢不好，今年銀行的活動力度比往年都要大。
張蒙向作者強(qiáng)調(diào)，經(jīng)營貸期限普遍較短，最長不過十年，大多數(shù)是三年期甚至一年期;辦理經(jīng)營貸也要求申請人名下有公司或公司股份，并要求核查公司的實際經(jīng)營情況，需要提供公司經(jīng)營流水、納稅證明等資料;貸款也是發(fā)放給公司的對公賬戶或有業(yè)務(wù)往來的第三方賬戶。一旦客戶名下征信顯示，半年內(nèi)有新增房產(chǎn)或房貸情況，在貸后檢查時就會要求提前歸還經(jīng)營貸。
不過他也承認(rèn)，如果申請經(jīng)營貸去歸還原來的按揭貸款，銀行核查時確實存在難點。不排除有客戶利用經(jīng)營貸置換房貸來套利的情況。
2020年及2021年初部分城市樓市持續(xù)火熱，經(jīng)營貸流入樓市被指起到了推波助瀾的作用。隨后，各地監(jiān)管部門嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。銀行人士提示，經(jīng)營貸周期較短，續(xù)貸也存在不確定因素，建議客戶不要鋌而走險。
提前還貸也要排隊了
在社交平臺小紅書上，曬提前還房貸攻略正在變得流行。選擇哪種變更方式、有沒有交罰息，成為互動最多的話題。
一般而言，提前還款有兩種方式，一是減少月供、期限不變;二是月供不變，縮短期限。一位山東博主曬出的提前還款憑證顯示：貸款34萬，在還了兩年之后，申請?zhí)崆斑€款10萬，她選擇了后一種變更方式，將還款年限由30年縮短至14年，利息整體減少了21萬。由于合同約定三年內(nèi)提前還款要付違約金，她為此多支付了460元。
據(jù)作者了解，即使是同一家銀行，不同地區(qū)的分行，對于提前還貸的違約金要求也不一樣。有的銀行不收取違約金，有的銀行要求一年內(nèi)提前還款要交違約金，有的銀行則限定在三年甚至五年內(nèi)，不一而足。此外，對于違約金的收取方式也不一樣，有的銀行是罰息3個月或者6個月，有的銀行則按照提前還款本金金額的比例收取。
交通銀行的客服告訴作者，商業(yè)住房貸款提前還款，分行可自行確定是否收取提前還款補(bǔ)償金。若收取，補(bǔ)償金額一般按提前還款本金金額的1%收取，最多不超過提前還款日到借款合同到期日之間應(yīng)付的利息。
當(dāng)蕭琦今年2月份下定決心提前還貸的時候，銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理卻告訴她，一季度他們行不接受提前還貸申請，最早也要等到二季度。
這與當(dāng)初她申請貸款時的境況完全不一樣。2017年初正是樓市烈火烹油的時候，銀行房貸額度非常緊張，她各種托關(guān)系，還是在銀行批貸兩個月后才最終拿到放款。
張蒙也告訴作者，前兩年時，銀行還很歡迎客戶提前歸還房貸。這是由于客戶此前的房貸利率普遍享受八折、九折的折扣，大多數(shù)利率都不到4%，加上銀行房貸額度緊張，老客戶提前還款才能有額度騰挪給新客戶。
“現(xiàn)在我們不希望客戶提前還款。”張蒙說，今年以來他所在的銀行房貸規(guī)模根本沒增長，但提前還款的客戶卻在增多。
“銀行客戶經(jīng)理能做的就是和客戶聊聊，能不能存理財，做一下挽留。另外就是提前還款的人多了，以前一個月就能辦完的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在可能要排隊兩個月才能辦完。”張蒙表示，但這種做法收效不大，“畢竟提前還款是客戶的自由”。
按揭貸款持續(xù)承壓
銀行不愿意客戶提前還貸的背后，是按揭貸款正在承壓的殘酷事實。
根據(jù)央行發(fā)布的4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，當(dāng)月住戶貸款減少 2170 億元，同比少增 7453 億元。其中，住房貸款減少 605 億元，同比少增 4022 億元。而在今年的2月份，居民中長期貸款首次轉(zhuǎn)負(fù)。
興業(yè)證券認(rèn)為，當(dāng)前住房貸款的接連轉(zhuǎn)負(fù)并非是供給的不足，更多是地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)下行，居民觀望情緒濃厚帶來的住房貸款需求不足。而當(dāng)前住房貸款每月的償還量又達(dá)到一定規(guī)模，故帶來了住房貸款的負(fù)增長。
在招行今年上半年的兩次業(yè)績溝通會上，招行管理層坦言，2022年以來按揭的增長的確顯得比較吃力，這種吃力跟疫情有關(guān)，也跟大家對房地產(chǎn)下一步發(fā)展的態(tài)勢、預(yù)期有一定的關(guān)系。今年一季度受影響最大的是個人按揭貸款業(yè)務(wù)，同比少增很多。對此，他們的應(yīng)對策略是加大按揭的投放力度和營銷力度，在定價方面出臺一些優(yōu)惠，努力把量保持住。除了繼續(xù)推動優(yōu)質(zhì)一手樓的貸款發(fā)放，也會加大推動優(yōu)質(zhì)二手樓的按揭貸款。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的全國累計數(shù)據(jù)顯示，2022年已經(jīng)累計有接近150個城市發(fā)布了出臺穩(wěn)樓市新政，其中包括蘇州、福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等二三線樓市熱點城市，政策內(nèi)容主要是促進(jìn)剛需和改善需求釋放。但從政策效果上看，購房者置業(yè)信心尚未恢復(fù)，市場活躍度仍顯不足。
曾剛對作者分析，4月份住房貸款規(guī)模的下降，可能是自然到期的規(guī)模比新增房貸的規(guī)模要大，才會出現(xiàn)存量的減少，而且這個減少數(shù)量并不多。減少的原因既有市場預(yù)期的因素，也有疫情防控的影響。在他看來，目前提前還貸并不是一個特別普遍的現(xiàn)象，“畢竟要有很多收入，才能提前還款”。
此外，作者咨詢了北京、深圳等多位不同銀行的房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理，均反映目前還沒有感受到明顯的提前還款潮。“沒啥變化，按部就班”，其中一名城商行北京地區(qū)的信貸經(jīng)理稱。但另一方面，房貸需求弱，個貸壓力大，也是他們的一個普遍感受。
在要不要提前還款的網(wǎng)絡(luò)話題上，不少網(wǎng)友表示，在一二線城市，上車付首付款已經(jīng)掏空了“六個錢包”，現(xiàn)階段沒有能力再提前還款。
“是我不想提前還款嗎?就像我不上清華，是因為不想嗎?”
關(guān)鍵詞： 房貸利率下調(diào) 提前還房貸 房貸利率 投資利率
